000040 涨姿势 合一

    简单介绍下在美国买房的流程。

    当你看中一处挂牌的房屋后，虽然对方一般都有个挂牌价，但这个价格只是作为参考。

    你可以让经纪写一个报价发给卖方中介,如果对方接受,在上面签字即成房屋买卖合同。如果与对方心理预期相差悬殊,或有许多人报价,可能就没下文,那就结束了,当然你可以重新写一份报价。

    如果你的报价与对方心理预期接近,或只有你一人报价,对方可能会给个反报价。你接受,合同就成立,你不接,也可以再反报价。如此这般来来往往,直到双方接受,达成合约。

    报价条款都是标准的,一般填上金额,付款方式,交割时间等。最重要的是买卖条件（y）,就是如果这些条件不满足,买方有权随时退出而不需承担任何责任。

    双方接受报价后,就去第三方开托管账户（open_escrow）,买方要放3%的定金在账户上。这钱并一定就给房主，因为买方在接下去1到2个多月中,随时可以取消交易,拿回全部定金。但是卖方不能主动提出取消交易。

    接下来的事情，最少有两条:出具验房报告与出具白蚁报告。前者由买方付费,后者由卖方付费。验房后如果买方对房子状态不满意,可以要求卖方负责维修或出补偿费,如果卖方拒绝,买方可以不要房子。

    卖方要请专业公司检查白蚁,如发现危害,要负责杀蚁并维修。

    双方你来我往的交锋,这时候才真正开始.由于主动权在买方,卖方比较被动,一般总是以卖方妥协结束。也有许多交易,忙了1、2个月,最后没成交，大家什么都没得到，这对卖家及中介来说就很郁闷,所以卖家在一开始挑选报价的时候很小心。

    亨利和岳妃反应最快，因为他们马上想到了佣金。

    只要他们说服蒙特雷那酒庄出售，完成这笔交易，10%的佣金就是他们事务所独得。（不是笔误，看下文。）

    根据去年爆出的蒙特雷纳酒庄交易价格，这笔佣金高达上千万。要知道，他们事务所房产交易额度数量最多的是几十万、几百万，偶尔有上千万的豪华房产交易，那都面临许多经纪的竞争，而且最后还只能得到一半的佣金。现在居然有个上亿的交易直接送上门来。

    岳妃反应过来后就是惊喜，而亨利反应过来后就是郁闷，他开始话语中强烈推荐岳妃也有一些坏心思。

    诚然中国富翁出手阔绰，但是基本有一多半的中国富翁对美国这里的规矩和法律是一点概念都没有。比如交易的时候，中介要他请第三方进行验房，他认为你在坑他的钱；中介推荐个便宜的保险公司购买多些保险，他也认为你在坑他钱。等交易结束，房子遇到一点点问题，他不找保险公司，却打电话来找经纪人，一通抱怨都是轻的，经常还出口伤人。最后还得经纪人来帮他跑保险业务。

    只有很少的中国人，才知道找人验房是必须的，房子的保险尽量买全，这些人才会知道经纪人在交易中的作用。

    慢慢的，大家都不太喜欢接待中国客人，所以他首先想的是将肖的业务推出去。

    可谁知道是这么大一笔生意，早知道就亨利自己亲自上了，那上千万佣金基本就全是自己，可现在却是岳妃占了大头。

    美国的中介经纪和事务所签订合约的合约都是提成合约，就是说他们没有保底工资这一说，直接就是做成一单生意，事务所拿20%，剩下的80%都是中介自己的。这笔生意要是谈成了，那岳妃就能拿到几百万，一跃成为一位富翁，自己开个事务所都没问题。

    律师瑞安则是单纯的惊讶。索斯比的詹森有自己的职业道德，他不能讲肖逸飞要在他们那里拍卖上亿美元油画和手中还有3个多亿美元油画的消息泄露，他只能告诉弟弟这是个中国来的年轻富翁。可是瑞安猜测的富翁以为顶天就是个亿元级别的，换算成美元也就是千万级别的富翁，谁知道居然是个亿万美元级别的富翁。

    并且，他以为肖逸飞来这里是要买房的，而不是说买酒庄的事情。他连忙用手隐蔽的扯了扯肖逸飞的衣角，可惜肖逸飞没有注意到他的动作。

    岳妃小心翼翼的问道：“纳帕的那个蒙特雷纳酒庄？”

    “对。”

    岳妃尽量语气平和的问道：“这个肖先生，我能问下，你大概知道他的价格么？”

    “我知道，去年法国人出价1.1亿美元。”

    岳妃放心了些，接着问道：“那我能知道肖先生的心理价位是多少？”

    “不超过1.2亿美元。”

    岳妃脸上马上带着开心的笑容，而地产事务所的亨利郁闷了，他决定尽快离开。

    “肖先生，那你和我们事务所的合作协议可以签署了吧。我们全事务所一定全力配合你完成这桩生意。”

    律师瑞安这个时候不得不出声了：

    “我们先私下谈谈。”

    等两人离开，瑞安急促的说道：

    “肖先生，你怎么说买酒庄的事情？”

    肖逸飞很奇怪：

    “我刚在你办公室不是给你说了么？”

    瑞安摇摇头，只能详细给肖逸飞解释。

    原来，肖逸飞看到的那些是地产方面的买卖，但对于商业收购来说，完全不是那么一回事。

    商业中介与买房不一样，全部是卖方代理,为卖方服务，买方并不需要自己的中介。如果买方完全不懂,可以找个自己的顾问。另外，中介费也不同，房产是6%的中介费，但商业上是10%的中介费。

    买方最重要的是一定要自己找个专精生意买卖的律师,对所有文件把关。没有律师审核的文件,绝对不要签字。

    肖逸飞这才知道，原来自己一不小心差点就送出上千万美元。他不由得一阵后怕，感激的对瑞安说道：

    “真是太谢谢你了，谢谢你替我挽回了一大笔钱。”

    瑞安笑着说道：

    “保护你的利益不受损失，是我应该做的。”

    “那你能不能教教我，这个商业一般是怎么操作？”

    瑞安笑着说道：

    “我也负责过一下中小企业的商业谈判，但一般也就几十上百万，顶天就是一两千万，都不是像你这种上亿金额。”

    “没事，你讲讲，它们应该都是相通的。”

    经过瑞安介绍，肖逸飞了解到，如果买家对一个已经挂牌的生意初步感兴趣,就可以联系信息发布的经纪,对方会要求签一份保密协议书,同时填一份买方信息表。

    如果对方认为可以,就会提供拟售企业的一份资料,包括企业的真实名称与地址,以及财务概况,供买方考虑是否还买。这时买方可以以顾客的身份去这个企业暗访,但不得直接找业主或雇员询问情况。因为公司出售是商业机密,不可大张旗鼓地进行。

    如果买方暗访后仍然有兴趣,可要求经纪安排正式考察并与业主交谈。通常考察会安排在员工下班以后,避免给员工造成不安,也不扰乱正常经营。接下来,买方可以要求经纪提供详细财务报表，还可以要求提供报税表。有些公司会不愿提供这些，但大多数愿意。

    买方如果依然决定购买,就可以出个报价,附上10%的定金支票复印件,交给经纪。这下就进入尽职调查阶段,买方可以查阅公司最核心文件资料,彻底了解要买的是一个什么样的公司。

    如果在调查阶段发现不妥,可以随时退出... -->>
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